Верните деньги: у продавцов квартир появилась новая обязанность

Отныне в случае признания сделки недействительной полученные деньги нужно будет вернуть покупателю – этот пункт необходимо вписать в договор.

Соответствующее разъяснение пленума Верховного суда России появилось на сайте одного из федеральных изданий. «Златоуст.инфо» попросил прокомментировать это нововведение руководителя одного из риэлторских агентств. Далее – авторский текст.

Недействительные договоры – это соглашения, не влекущие за собой возникновение гражданских прав и обязанностей, которые ожидали стороны при подписании. Естественно существуют критерии – основания признания договора недействительным в соответствии с законодательством, порядок его признания таковым.

Пленумом Верховного Суда разрабатывается постановление «О некоторых вопросах разрешения споров о поручительстве» Касаемо нашей темы, говоря обывательским языком, «по-хорошему, продавец должен выступить поручителем по возврату денег, уплаченных покупателем в случае признания договора купли-продажи недействительным и выплатить их покупателю».

Серьёзно? Даже в теории эта норма звучит сомнительно! А теперь разберём данную ситуацию на практике. Сделка состоялась: продавец, наконец, с деньгами, покупатель – с желанным объектом недвижимости. Мы рассматриваем именно вид сделки, не подлежащей обязательному удостоверению нотариусом. Это - основной объём сделок, определённый настоящим законодательством, возможным для простой регистрации в Едином реестре прав на недвижимое имущество. Так вот, сделка состоялась, результат устраивает обе стороны. 

Покупатель делает ремонт, возможно «капитальный» или даже производит неотделимые улучшения «своего» жилища. И тут, по происшествию неопределённого времени появляются обиженные родственники, которым в своё время не удалось поучаствовать в приватизации данной квартиры по какой-либо причине или, например, не менее «обиженные» кредиторы бывшего хозяина квартиры….

В случае признания сделки недействительной вопрос о добросовестности/недобросовестности покупателя даже не ставится и покупатель может остаться ни с чем. Как же так!? – спросите Вы. И вот тут должна действовать эта самая норма, которая заставит Продавца вернуть деньги Покупателю! А теперь представьте, ведь эта ситуация может произойти по происшествию нескольких лет! Когда уже изменилась рыночная стоимость приобретённой квартиры (нынешнее законодательство, кстати, не позволяет индексировать размер возмещения пострадавшей стороне, то есть, если сумма и будет возмещена покупателю, то она будет возмещена именно в том размере, который фигурировал в договоре купли-продажи, несмотря на то, что цены могли с того момента «взлететь»).

Промолчим уже о сделанном качественном ремонте помещения или вообще о его неотделимых улучшениях. Но самое интересное в этой ситуации и, в принципе, очень предсказуемое, что деньги-то хранить в банке ваш Продавец всё то время на случай возврата их Вам, не станет. И на момент судебного решения о том, что он обязан вернуть Покупателю денежные средства, их у него попросту не будет, и они не будут куда-нибудь вложены, что можно будет продать с торгов и с этих средств произвести возмещение Покупателю. Решение будет, а недвижимости и денег – НЕТ! И эта ситуация, к сожалению, наиболее вероятна.

И, возможно, данная статья названа слишком мягко «50/50». Это нелогично, неправильно, нечестно по отношению к покупателю, который действительно мог не знать и, не имея глубоких юридических познаний и сведений о судебной практике, не понимать критериев признания сделки недействительной. Покупатель заплатил деньги, подал документы на регистрацию, Росреестр ее зарегистрировал. Казалось бы, что ещё надо?!

Как же быть? - спросите Вы. Зачем писать такие законы, которые «хороши» лишь на бумаге? И в результате, добросовестный покупатель, заплатив деньги, сделав ремонт, может остаться ни с чем даже в возможном соотношении 50/50? Оглянитесь вокруг, рассмотрите не только данную сферу нашей жизни, к сожалению, многое несправедливо, неправильно, нечестно и порой даже возмутительно и глупо! 

Совет в данной ситуации один – страхуйте себя, насколько это возможно, удостоверяйте сделки нотариально, нотариус несёт полную имущественную ответственность за свою ошибку, как я часто говорю своим клиентам «Отвечает головой». Ни в коем случае не агитирую за нотариальное удостоверение – это не всем по карману, это действительно очень дорого. Но, по крайней мере, это ваша реальная гарантия, возможность избежать серьезных неприятностей.

Всем удачи, добросовестных продавцов и отличных сделок!